Alquileres y residencias de estudiantes ante el COVID-19: ¿Un caso olvidado?

Autor: Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla
Catedrático de Derecho Civil
Universidad de Sevilla.

RESUMEN: Frente a otras opiniones, en este trabajo su autor defiende que no hay razón ninguna causada por la pandemia del COVID-19 ni por el estado de alarma declarado que afecte a los alquileres y residencias de estudiantes y permita a estos resolver sus contratos y dejar de pagar la renta.
PALABRAS CLAVE: Arrendamientos, alquileres, arrendamiento por temporada, vivienda, local de negocio, residencias, estudiantes, hospedaje, estado de alarma, COVID-19, pandemia, caso fortuito, fuerza mayor, analogía, interpretación, cláusula rebus sic stantibus
ABSTRACT: Against the majority doctrine, in this work its author defends that there is no reason caused by the COVID-19 pandemic or by the declared state of alarm that affects student rentals and residences and allows them to terminate their contracts and leave to pay the rent. KEY WORDS: Leases, rentals, seasonal leases, housing, business premises, residences, students, lodging, alarm status, COVID-19, pandemic, fortuitous event, force majeure, analogy, interpretation, rebus sic stantibus clause
SUMARIO:
I. Entre los arrendamientos de vivienda y de locales de negocio, en estado de alarma por el COVID-19: ¿qué sucede con los alquileres y las residencias de estudiantes?
II. Ante todo, la primacía de la autonomía de la voluntad, y las diversas opciones de acuerdo entre el “casero” y el estudiante.
III. ¿Qué sucede en caso de desacuerdo entre el arrendador y los estudiantes?

1. ¿Es aplicable directamente el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, a los arrendamientos y residencias de estudiantes, o solo a los de estricto local de negocio?
2. Ante todo, un orden conforme al sistema de fuentes jurídicas, y un punto coincidente, en todas las soluciones posibles: la existencia de una circunstancia excepcional imprevisible e inevitable.
3. La pandemia por el Covid-19 y la declaración del estado de alarma: ¿caso fortuito o fuerza mayor?
4. El estado de alarma y la consiguiente crisis económica como occassio y como ratio legis en los Decretos-Leyes sobre arrendamientos de vivienda y de locales de negocio, ¿son aplicables, extensivamente o por analogía, a los alquileres y residencias de estudiantes?
   4.1 La inaplicación, extensiva ni analógica, del Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, sobre arrendamientos de vivienda, así como de otras posibles normas contenidas en la LAU, a los alquileres y residencias de estudiantes.
   4.2 La inaplicación, extensiva ni analógica, del Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, sobre arrendamientos de uso diverso al de vivienda, así como de otras posibles normas contenidas en la LAU o en el CC, a los alquileres y residencias de estudiantes.
5. ¿Y la cláusula rebus sic stantibus? De la rebus -a secas- o del bálsamo de Fierabrás.
6. Entonces, quid iuris?
   I. Entre los arrendamientos de vivienda y de locales de negocio, en estado de alarma por el COVID-19: ¿qué sucede con los alquileres y las residencias de estudiantes?
   A nadie escapa ya el estado de alarma en que nuestro país vive, desde que así lo declarara el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que entró en vigor en la misma noche
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   de aquel fatídico día, y que luego, en varias ocasiones, vendría a ser modificado para su adaptación a las nuevas circunstancias (de número de contagios, muertes, …), que iban aconteciendo (en Decretos, tales como el 465/2020, de 17 de marzo, el 476/2020, de 27 de marzo, o el 492/2020, de 24 de abril, entre otros muchos), o de que, por delegación expresa contenida en el propio Decreto 463/2020 -en su art. 4-, fuesen continuas y variadas las Órdenes Ministeriales, sobre todo del Ministerio de Sanidad (cfr., arts. 4.3 y 10.6 del Decreto), interpretando, aclarando las dudas, y resolviendo, integrando las lagunas que, desde un principio, suscitaba aquel Decreto de estado de alarma de 14 de marzo.
   Amparado en el art. 11 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, reguladora de los estados de alarma, excepción y sitio, vino aquel Decreto de 14 de marzo a limitar la libre circulación de personas (en su art. 7) y a declarar el cierre de multitud de lugares y establecimientos de toda índole (comerciales, culturales, …), salvo aquellos que se estimaban como esenciales (en su art. 10), como los de sanidad, alimentación, …
   Ante tales confinamiento y clausura, la inminente crisis social y económica era fácilmente previsible. Y el Gobierno tomaría para su evitación, o al menos para su mitigación, múltiples y diversas medidas en muy diversos ámbitos. En lo que aquí y ahora interesa, fue el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, el primero en adoptar tales medidas urgentes, entre las que se contemplaba algunas (suspensivas de posibles desahucios por impago del alquiler cuando no hubiera alternativa habitacional, de prórroga extraordinaria de los contratos, y de moratorias en el pago del alquiler), previstas -tan solo- para los arrendamientos urbanos de vivienda (según los arts. 1 y ss de aquel Decreto-Ley).
   Ante tan parcial previsión, tanto en los medios de comunicación, como en revistas jurídicas especializadas, se levantaron muchas voces críticas1, incluso antes de que se promulgara aquel Decreto-Ley, abogando por una solución también -o sobre todo- para los arrendamientos de locales de negocios, que, a diferencia de los de viviendas, en su mayoría se habían visto obligados a cerrar por imperativo del Decreto de estado de alarma de 14 de marzo (según su art. 10, recuérdese), o habían visto disminuir drásticamente sus ingresos aun pudiendo quedar abiertos al público por tratarse de negocios esenciales.
   Ante todo aquel reclamo, reflejo de una realidad crítica evidente, vendría, finalmente, el Gobierno a dictar el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, previendo, en efecto, una serie de medidas mitigadoras para aquellos otros arrendamientos: en esencia, en defecto de acuerdo (que prevea una prórroga o una reducción en el pago de la renta), aquel Decreto vino a permitir (en sus arts. 1 y ss) una moratoria obligada para el arrendador, siempre que fuese instada por el arrendatario, en el pago del alquiler por un tiempo que el propio Decreto-Ley precisaba, distinguiendo según el arrendador fuese o no -lo que denominaba- un “gran tenedor” (de propiedades inmobiliarias), y exigiendo siempre una serie de requisitos en el arrendatario.
   De otro tipo de alquileres, en cambio, se guardaba silencio, tanto en aquellos Decretos-Leyes como en la propia doctrina, con la excepción meritoria de Fuentes-Lojo Rius, quien, desde un principio, no solo dedicó su atención a los alquileres de locales de
   1 Prácticamente, la de casi todos quienes son citados en este trabajo.
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   negocio y de vivienda en varias ocasiones2, sino también a los de estudiantes3, antes incluso de que se dictara aquel Decreto-Ley sobre viviendas, recordando que también era un importante sector del arrendamiento en España. Decía, en efecto (p. 1/5): “El constante cambio en el sistema educativo universitario da lugar a que los estudiantes elijan otros sistemas para residir durante el curso, ya no son los colegios mayores o las residencias universitarias las que en gran medida acogen a este colectivo, sino que es muy frecuente el alquiler de viviendas, bien individualmente o entre varios régimen de coarrendamiento, o en la modalidad cada vez más popularizada del coliving o alquiler de habitaciones con uso compartido de elementos comunes que garantiza una mayor asequibilidad en el acceso a la vivienda para ciudadanos con exiguos ingresos económicos. Así sucede con los estudiantes españoles que se desplazan a otra ciudad y también, cada vez más, con los universitarios europeos que obtienen una beca Erasmus y llegan a España, al menos, para un curso.”.
   ¿Y qué sucede, entonces, con este otro tipo de alquileres y alojamientos?, ¿les son aplicables algunos de aquellos Decretos-Leyes?, ¿han de continuar con normalidad tales arrendamientos o pueden verse afectados de algún modo también como consecuencia del Covid-19 y del estado de alarma declarado? Naturalmente, quienes hayan permanecido confinados en sus viviendas de alquiler o residencia, al mantener el uso del alquiler habrán de seguir pagando la renta; pero ¿qué sucederá con aquellos otros, que son tantos, que en los días de declaración del estado de alarma volvieron a sus hogares, dejando sus pisos de alquiler, unos vacíos y otros con sus enseres y demás pertenencias personales, unos devolviendo las llaves y otros no? … Quid iuris?
   II. Ante todo, la primacía de la autonomía de la voluntad, y las diversas opciones de acuerdo entre el “casero” y el estudiante.
   Una vez más, también en este asunto, propio del mundo de las obligaciones nacidas de los contratos, rige el principio de autonomía privada, que se erige en la ley suprema entre los contratantes (art. 1091 CC), siempre, naturalmente, que se respeten los límites consabidos (del art. 1255 CC).
   Es posible que, a priori, ya en el contrato se previera una cláusula previsora de casos fortuitos o de fuerza mayor4; lo cual se me antoja poco probable en un contrato de alquiler para estudiantes, que suelen ser tan parcos e imprevisores ante circunstancias excepcionales que puedan darse en el trascurso, tan breve, de la duración propia de estos alquileres por temporada académica.
   Admite mayor probabilidad que el acuerdo se alcance a posteriori, una vez acaecido el hecho, como en nuestro caso es el estado de alarma declarado, siendo este,
   2 FUENTES-LOJO RIUS, Alejandro (en “Los efectos del coronavirus en los contratos de arrendamiento de local de negocio”, en elderecho.com -ed. Lefebvre-, y en “Nuevas medidas legales en arrendamientos de vivienda por la crisis sanitaria del Coronavirus”, en Diario La Ley, nº 9611, Sección Tribuna, de 13 de abril de 2020).
   3 En “Efectos jurídicos del Coronavirus en los contratos de arrendamiento de vivienda para estudiantes”, publicado en Diario La Ley, nº 9619, Sección Tribuna, 23 de abril de 2020. 4 De hecho, a la vista de los últimos acontecimientos, FUENTES-LOJO RIUS, A (en “Los efectos del coronavirus en los contratos de arrendamiento de local de negocio”, en elderecho.com -ed. Lefebvre-), propone la siguiente cláusula como modelo a incluir en los contratos arrendaticios: “En caso de fuerza mayor el Arrendatario no podrá exigir la resolución, suspensión y/o modificación del Contrato, ni la reducción de la renta pactada. (…) Se exime al Propietario de cualquier responsabilidad derivada de las medidas adoptadas por la autoridad competente que escapen de su ámbito de control. (…) Entiéndese por fuerza mayor, a los efectos de este Contrato, toda circunstancia que tenga carácter imprevisible e inevitable que afecte al cumplimiento de las obligaciones contractuales, tales como, ad exemplum, acontecimientos naturales extraordinarios como inundaciones, terremotos, caída de rayos, situaciones de epidemia y pandemia.”.
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   como no podía ser de otro modo, el consejo más común que entre la abogacía se da al tema de los pisos alquilados a estudiantes5 (como es sabido, “más vale un mal acuerdo, que un buen pleito”, especialmente en estos momentos, en que la Justicia está paralizada, y que cuando progresivamente se reanude, a los problemas endémicos que padece se le sumarán los coyunturales originados por la crisis social y económica provocada por el estado de alarma declarado contra la expansión del COVID-19; entre ellos, precisamente, los impagos de alquileres).
   Incluso los propios Decretos-Leyes protectores de los arrendamientos de vivienda y de locales de negocios otorgan, una vez más, prioridad a la libertad de pacto sobre lo previsto en ellos mismos: así, por ejemplo, el art. 2.1 del Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, sobre la prórroga extraordinaria de los arrendamientos de vivienda, termina diciendo: “salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”, o en su art. 4.1, sobre moratoria en el pago del alquiler, cuando finaliza advirtiendo: “siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes”; o en el Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, sobre arriendos diversos a los de vivienda, comienza diciendo en su Preámbulo (ap. II): “A falta de acuerdo entre las partes…”, para insistir en ello en su articulado (“siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta”, termina diciendo en su art. 1.1, o “siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”, en su art. 2.1 in fine)
   Las opciones de acuerdo, al respecto, pueden ser muchas, entre las cuales, por supuesto, podrían servir de orientación para los contratantes algunas de las contenidas en los propios Decretos-Leyes, o en otras normas:
   Por ejemplo, cabría pactar una moratoria o aplazamiento para el curso académico siguiente (de poderse este iniciar), o, más justamente, una reducción en el pago de la renta (como compensación entre el no uso del piso por el estudiante y la práctica imposibilidad del dueño para volverlo a alquilar durante el tiempo restante, coincidente con el del obligado confinamiento, o como pago proporcional, rebajado por el no uso del piso o de la habitación de la residencia, pero en parte mantenido el alquiler como pago del depósito por los enseres que el estudiante hubiere dejado en el piso alquilado o en la residencia tras su precipitada marcha). Si bien tal depósito pudiera formar parte del contrato firmado con la Residencia universitaria, por tratarse de una especie de contrato de hospedaje (que conjuga el arrendamiento de cosa con el de servicios, entre los cuales pueda incluirse dicho depósito, cfr., arts. 1783 y 1784 CC), para la conversión del contrato de alquiler del piso en contrato de depósito bien pudiera servir de apoyo, y criterio orientativo, lo dispuesto en los arts. 1741 y 1768 CC, por ejemplo, que a fin de evitar la anulación del contrato, permite su conversión inspirado en el principio de su conservación (en el favor contractus, ex art. 1284 CC).
   También cabría, mejor aún si cabe, aplicar la fianza arrendaticia para pago de algunas de las mensualidades pendientes, que el propio Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, prevé en su art. 2.2 para los de local de negocio, precisamente para cuando hay acuerdo: “Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia…”. Y dado que, según dicho art. 36.1 LAU, para los arrendamientos de uso diverso al de vivienda cabe exigir una
   5 Así, por ejemplo, y tomados todos ellos -abogados- de diversos periódicos digitales: Luis DELGADO (en “¿Qué ocurre con los alquileres de pisos o habitaciones de estudiantes?”, en legalitas.com); Alfonso MARTÍN (en la opiniondezamora.es); o José Mª ALCAÑIZ (en el plural.com), …
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   fianza en metálico equivalente a dos mensualidades de renta, al menos con ellas el arrendador cubrirá los meses de abril y mayo (dando por hecho, que al declararse el estado de alarma el 14 de marzo, dicha mensualidad estaría ya saldada).
   De igual modo cabría acudir, como criterio orientativo, a las soluciones contenidas en otras normas, como la del art. 11 LAU6 in fine, cuando, previendo el desistimiento unilateral del contrato a instancia del inquilino (en nuestro caso, por acuerdo con el arrendador), calcula una indemnización del siguiente modo: “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”, según termina diciendo en la parte que sí tendría sentido aplicar a nuestro caso (al tratarse de un arriendo por temporada anual, de un solo año como máximo).
   Y que cada cual imagine cualquier otro posible acuerdo.
   El problema, en realidad, y así ha venido a suceder, es que arrendador y arrendatario, casero y estudiantes no lleguen a un acuerdo, y el asunto, probablemente a instancia del dueño ante el impago del alquiler, se lleve ante los tribunales, o dada su parálisis o congestión, ante un árbitro (según viene previéndose ya con frecuencia en los contratos de alquiler, donde las partes se someten a un seguro que incluye tal mecanismo alternativo de resolución de conflictos). Si se trata de un árbitro de equidad, según ella resolverá, pero ¿y en otro caso?
   III. ¿Qué sucede en caso de desacuerdo entre el arrendador y los estudiantes?
   Conforme al sistema de fuentes, primero habrá que acudir a la norma especial, antes que a la común, que pueda ser directamente aplicada al caso (cfr., art. 4.3 CC), lo que, en nuestro caso, prima facie, parece evidente, pero…
7. ¿Es aplicable directamente el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, a los arrendamientos y residencias de estudiantes, o solo a los de estricto local de negocio?
   Si no yerro, ha sido García Rubio7 la única en responder a tal cuestión, haciéndolo, aunque de soslayo, en sentido afirmativo, cuando, al comenzar su comentario sobre aquel Decreto-Ley, dice (en una nota8): “En realidad, pensado para el arrendamiento de locales de negocio, aunque puede incluir otros para uso distinto del de vivienda como los concertados por los estudiantes durante el curso académico”.
   No nos parece, sin embargo, tan claro, al menos, que ello sea así:
   En efecto, dicho Decreto-Ley habla reiteradamente, en su Preámbulo y en sus arts. 1 y ss, de los arrendamientos de uso distinto al de vivienda del art. 3 LAU, entre los que, efectivamente, en principio se incluyen los arrendamientos por temporada, según dice dicha norma, el art. 3 LAU, en su ap. 2: “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, …”; entre los que, efectivamente, se ubican los arrendamientos de estudiantes, que son por temporada al durar entre los meses de septiembre y junio (o julio, y a veces hasta el siguiente septiembre, para así cubrir por completo el año académico, ante posibles suspensos en la convocatoria de exámenes antes del verano), dentro de un mismo curso académico y que, como dice nuestra jurisprudencia, aunque son destinados,
   6 Así lo propone, como aplicable solo cuando haya acuerdo entre ambas partes, FUENTES-LOJO RIUS (en su trabajo sobre arrendamientos de estudiantes, cit., p. 3/5).
   7 GARCÍA RUBIO, Mª Paz: “Medidas regladas en materia de contratos con motivo del COVID-19 en España, en Revista de Derecho Civil, vol. II, nº 2, especial (de mayo de 2020), pp. 15-46.
   8 En la nota 31, de la página 24.
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   en sentido gramatical, a la vivienda, no encajan técnicamente en el arrendamiento urbano de vivienda, que el art. 2 de la LAU entiende como residencia habitual (al exigir que el “destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”); una residencia habitual, pues, que en el caso de los estudiantes sigue siendo la del domicilio familiar que abandonan durante el curso académico, siendo la vivienda alquilada, en sentido legal, su segunda residencia al no ser su vivienda permanente, sino tan solo ocasional o esporádica9.
   A simple vista, por tanto, parece evidente la inclusión, defendida por García Rubio, de estos arrendamientos en las medidas previstas en aquel Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril. Pero, en realidad, del mismo modo en que, en el fondo, ni siquiera el Título III de la LAU (sobre estos arriendos de uso diverso al de vivienda), atendido su contenido dispositivo, se amolda adecuadamente a tales alquileres por temporada académica, un tanto de lo mismo sucede con aquel Decreto-Ley:
   Aunque refiriendo tan mala adecuación a los arrendamientos vacacionales, y siguiendo lo que ya en general advirtiera De Pablo Contreras poco después de promulgarse la LAU en 199410, así lo decía yo mismo11: “A pesar del art. 3 LAU, el antiguo arrendamiento de local de negocio es el que en mayor medida subyace, aunque mudado nominalmente, en el «nuevo» arrendamiento urbano para uso diverso al de vivienda. Así lo demuestran casi todas las normas contenidas en el Título III de la LAU que regulan específicamente esta clase de arriendos urbanos. Casi todas ellas, frente al amplio y abierto abanico contenido en el art. 3.2 LAU, se refieren intencionadamente, y no por descuido del legislador -como así lo demuestra su tramitación parlamentaria-, al desempeño en el inmueble -en el «local», dicen- arrendado de una actividad empresarial, ya sea industrial o comercial, o profesional que es la que constituye el destino del arriendo que ha de observar el arrendatario. Y cualquiera que sea, según cada caso, el sentido, estricto o amplio, que quiera darse a la expresión legal «empresarial o profesional», para únicamente comprender los arriendos de finca en que se desempeñe una actividad profesional, comercial o industrial de producción, transformación o distribución de bienes o servicios, o para extensivamente incluir otros arriendos del art. 3.2 LAU -vgr., de actividad artesanal, recreativa, asistencial, educativa o docente- por entender que la actividad empresarial es sinónimo de actividad con ánimo de lucro, de obtención y reparto de ganancias…”. No es, desde luego, este el lugar ni el momento de demostrar lo dicho viendo norma por norma aquel Título III de la LAU, pero sí el de verlo reiterado en el caso que nos ocupa, el del Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril:
   9 Vid., por todos, COLINA GAREA, Rafael: El arrendamiento de vivienda por temporada académica, Barcelona, 1998, con cita de doctrina y jurisprudencia. De ella, nos recuerda recientemente FUENTES-LOJO, Alejandro (cit., p. 2/5), la STS de 15 de diciembre de 1999 (RJ 1999/9352), cuando dice in extenso: “La nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada … es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar …, sino … para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de «temporalidad» de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, … ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación”.
   10 DE PABLO CONTRERAS, Pablo: El nuevo arrendamiento urbano…, dirigido por Antonio Pau Pedrón, Madrid, 1996, haciendo hincapié en la tramitación parlamentaria de la LAU-1994.
   11 En mi trabajo sobre “El arrendamiento vacacional por turno: una alternativa legal a la multipropiedad”, en Anuario de Derecho Civil, 2003, pp. 21 y 22.
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   Desde su mismo Preámbulo (ap. II), y así también en su articulado (sobre todo, en su art. 3), habla de “locales” y advierte que se trata de medidas dirigidas -dice- a “reducir los costes de pymes y autónomos”: tras distinguir en sus arts. 1 y 2 el alcance de tales medidas según que el dueño-arrendador sea o no un “gran tenedor” inmobiliario, en ambas normas se exige que el arrendatario, sea persona física o jurídica, cumpla los requisitos del art. 3, una norma que, bajo la rúbrica “Autónomos y pymes arrendatarios a efectos del artículo 1 y el artículo 2”, dispone (en los fragmentos que aquí interesan): “Podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 de este real decreto-ley, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos: (…) 1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo: (…) a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma … b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto. (…) c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.” Y cosa parecida dirá en su ap. 2 referido a las pyme arrendatarias.
   Literalmente, pues, el Decreto-Ley, al determinar su ámbito -objetivo y subjetivo- de aplicación, solo piensa en los arrendamientos de local de negocio, cuyos arrendatarios sean autónomos o pymes. No quedan, pues, incluidos los arrendamientos por temporada, ni en general, ni los académicos en particular.
   Mucho menos cabe pensar en la posible inclusión de las residencias universitarias, o estudiantiles en general, que ni siquiera en la LAU forman parte de la categoría de los arrendamientos urbanos de uso distinto al de vivienda, al quedar expresamente excluidos del ámbito aplicativo de la -entera- LAU, según dispone esta en su art. 5, que bajo el título de “arrendamientos excluidos”, dice: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: … d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso”12. ¿Qué sucede, entonces, con este tipo de alquileres y hospedajes? De nuevo, quid iuris?
8. Ante todo, un orden conforme al sistema de fuentes jurídicas, y un punto coincidente, en todas las soluciones posibles: la existencia de una circunstancia excepcional imprevisible e inevitable.
   Aunque referidas a los arrendamientos de locales de negocio, muchas de las posibles soluciones que para tales arriendos propuso la doctrina antes de que se dictara el Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, cabría trasladarlas, mutatis mutandis, como
   12 Y así lo dice la abogada Mª Jesús PEREIRA (en ABCdeSevilla.Economía), que para “los arrendamientos de viviendas destinadas a estudiantes no existe ningún tipo de ayudas ni créditos establecidos; y en el caso de las viviendas de titularidad de la propia Universidad, habrá de estarse a la normativa específica al respecto”.
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   hipótesis posibles de solución al tema de los alquileres y residencias de estudiantes: tales como aplicar el art. 1105 CC y así permitir la extinción o la suspensión del pago13, o, más bien, los arts. 1182 a 1184 CC14 y así permitir optar entre la resolución del contrato o su suspensión, o más específica, aunque analógicamente aplicable, el art. 1575 CC15, que permitiría una reducción de la renta; o bien aplicar de la LAU sus arts. 11 o el 26, aquel por analogía y este directamente, aunque por la remisión que a él hace el art. 30 LAU, contenido en su Título III sobre arrendamientos para uso diverso al de vivienda16 (según parece insinuar en su Preámbulo el propio RD-Ley 15/2020, de 21 de abril17), lo cual permitiría entre desistir o suspender el contrato; o, como último remedio, la cláusula rebus sic stantibus, prácticamente sugerida, cuando menos, si no fervientemente defendida por la mayoría de los autores para los alquileres de locales de negocio18, y por Fuentes-Lojo Rius y otros también para los de estudiantes, lo que concluiría, incluso, con la resolución del contrato arrendaticio19.
   Muchas de tales soluciones han sido a veces propuestas como alternativas en pie de igualdad, cuando no como un batiburrillo de soluciones entre las que el juez podría elegir según conviniese20.
   13 Así, MAGRO SERVET, Vicente (en el trabajo colectivo, coordinado por Fuentes-Lojo, bajo el título “Cláusula rebus sic stantibus y arrendamiento de local de negocio. La posible suspensión del contrato”, en Diario La Ley, 2020).
   14 Según proponen SERRANO DE NICOLÁS, Ángel (“Fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus: entre la imposibilidad sobrevenida y la excesiva onerosidad por el confinamiento derivado del COVID-19”, en Diario La Ley, nº 9620, Sección Tribuna, de 24 de abril, p. 5 y ss/14); ESPINET ASENSIO, Josep (“El Covid-19 y su incidencia en locales y establecimientos de alquiler, cuya apertura al público y actividad quedó suspendida por el estado de alarma”, en Revista Aranzadi Doctrinal, nº 5, 2020, tomado de westlaw, p. 8/10); y GARCÍA-BOENTE DÁVILA, G (“Fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus”, en Notarios y Registradores).
   15 Así, antes del Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, CUENA CASAS, Matilde (en “Pandemia por coronavirus y contratos de arrendamiento. Propuestas de solución”, en hayderecho.expansion.com, y en El Notario del siglo XXI, nº 90, marzo-abril, 2020, pp. 22 y ss); y CARRASCO PERERA, Ángel (en “Permítame que le cuente la verdad sobre el COVID-19 y fuerza mayor”, en centrosdeestudios.com, pp. 9 y 10/11).
   16 En favor de aplicar el art. 26 LAU, aunque diciendo que lo es por analogía, SALAS CARCELLER, Antonio (en el trabajo colectivo, coordinado por Fuentes-Lojo, antes citado); ESPINET ASENSIO, Josep (cit.). 17 Cuando dice: “A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley”.
   18 Así, entre otros, ORDUÑA MORENO, Fco. Javier (en el trabajo colectivo, coordinado por Fuentes-Lojo, bajo el título “Cláusula rebus sic stantibus y arrendamiento de local de negocio. La posible suspensión del contrato”, en Diario La Ley, 2020, donde comparte opinión con él GARCÍA CENICEROS, Roberto, y luego, ya individualmente aquel, en “la cláusula rebus sic stantibus y la crisis derivada del coronavirus”, en Aranzadi digital, nº 1, 2020, tomado aquí de westlaw); FUENTES-LOJO RIUS, Alejandro (en sus varios trabajos ya citados); ÁLVAREZ ROYO-VILLANOVA, Segismundo (“La pandemia y el cumplimiento de los contratos: fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus”, en hayderecho.expansion.com, también en El Notario del siglo XXI, mº 90, marzo-abril, 2020, pp. 36-40, y más extendido, y cambiando el orden del título, en Diario La Ley, nº 9619, Sección Doctrina, de 23 de abril de 2020); MARCH, Carmen (“Implicaciones de la crisis del COVID-19 en los contratos de arrendamiento de locales comerciales”, en Aranzadi digital, nº 1, 2020, p. 3); GARCÍA-BOENTE DÁVILA, G (cit.).
   19 Así, por ejemplo, y tomados todos ellos -abogados- de diversos periódicos digitales: Alfonso MARTÍN (en la opiniondezamora.es); y José Mª ALCAÑIZ (en el plural.com).
   20 Así, por ejemplo, PALÁ LAGUNA, Emilio (“Una oportunidad perdida: el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, no ha establecido ninguna medida para los arrendatarios de locales de negocio. Breve examen de las medidas adoptadas para los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad”, en Diario la Ley, Sección Tribuna, de 8 de abril 2020), cuando propone (en pp. 7 y 8/8), quien se limita a
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   Se olvida, sin embargo, con ello que hay un sistema ordenado de fuentes que respetar, lo que, por ejemplo, impide acudir a la cláusula rebus sic stantibus -siempre difícil de admitir en su aplicación- si no ha fallado todo lo demás21 (consabido es, atendida nuestra jurisprudencia que en este punto se ha mantenido firme, que dicha -pretendida- cláusula, como excepción o salvedad al principio pacta sunt servanda (arts. 1091 y 1256 CC), funciona como recurso supletorio de último grado, en defecto de pacto y de cualquier norma, común o especial, que, directa o indirectamente -por analogía o por extensión- pueda aplicarse al caso en cuestión22); de modo que si hay norma aplicable no procederá tal recurso a la rebus.
   Tampoco dentro de la fuentes normativas hay pie de igualdad, o igualdad jerárquica: primero, habrá que acudir a la norma especial que sea directamente aplicable; de no haberla, como sucede -hemos visto- en nuestro caso, habría que acudir, aunque sea supletoriamente, al Derecho común (en nuestro elenco a aquellas normas del CC, según permite el art. 4.3 CC); de no ser tampoco tal Derecho general aplicable, en tercer lugar, y a falta de costumbre, como es -y suele ser- el caso, cabría plantear la aplicación analógica, como expresión esta de los principios generales del Derecho (cfr., arts. 1.4 y 4 CC); y si todo ello fallara, a falta también de recurrir a la equidad (ex art. 3.2 CC), que aquí tampoco acontece al no preverla expresamente el legislador, ni nuestro Gobierno, ya entonces sí podría plantearse la posibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus, naturalmente, siempre que concurran las condiciones para ello.
   Aclarado el orden, es de reconocer, no obstante, que en todas las soluciones posibles propuestas, y prácticamente en todas aquellas normas que en principio podrían aplicarse, directa, extensivamente o por analogía, hay un punto coincidente, un elemento común en todas ellas: la presencia de una circunstancia extraordinaria y excepcional -cuando menos- imprevisible e inevitable: la pandemia y el estado de alarma. Pero ¿qué fue lo primero y determinante como circunstancia que haya podido tener trascendencia jurídica, que pueda afectar a los contratos de alquiler: la pandemia o el estado de alarma?; ¿estamos ante un caso fortuito o de fuerza mayor? No es, desde luego, equiparable al dilema de qué fue primero, si el huevo o la gallina, pero su precisión tiene aquí su importancia:
9. La pandemia por el Covid-19 y la declaración del estado de alarma: ¿caso fortuito o fuerza mayor?
   Aunque pudieran parecer como durmientes en un mundo jurídico onírico, a la hora de la verdad son las instituciones básicas y tradicionales las que resurgen de su -aparente- letargo para recobrar una vida que, realmente, nunca perdieron. Ahí están el caso fortuito y la fuerza mayor, de forma explícita expresadas en aquellas normas de nuestro Código civil, antes indicadas, que nunca han dejado de tener vigencia: ahí están los arts. 1105, 1182 y ss o el 1575, …
   Aunque no siempre se han distinguido con nitidez ni del mismo modo el caso fortuito de la fuerza mayor, he aquí un supuesto en que, precisamente, sí cabe hacerlo: tanto la pandemia provocada por el coronavirus como la consecuente declaración de
   enumerar aleatoriamente prácticamente todas las soluciones indicadas en texto. O como PRIETO, Miguel (“Arrendamientos de local de negocio, estado de alarma e impago”, también en Diario la Ley, en la misma Sección de Tribuna e igual fecha), quien propone indistintamente acudir al art. 1105, al 1575 CC o a la cláusula rebus sic stantibus.
   21 Y así lo advierten, CUENA CASAS, Matilde (cit., pp. 22 y ss), quien propone, en concreto, aplicar antes por analogía el art. 1575 CC; y SERRANO DE NICOLÁS, Ángel (cit.), quien propone aplicar, antes que la rebus, el art. 1184 CC.
   22 Según puede verse desde la STS de 6 junio 1959 hasta la más reciente de 30 junio 2014 (RJ 2014/3526), entre otras muchas.
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   estado de alarma, ambas con sus consecuencias (contagios y muertes la pandemia, crisis social y económica el estado de alarma), encajarían en “aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables” a que se refiere el art. 1105 CC (con más precisión, creo, se trataría de situaciones imprevisibles y, por ende, inevitables23); claramente, la pandemia sería un ejemplo de la “peste”, entendida esta en sentido lato, a que, en razón del tiempo en que se redactó, se refiere ad exemplum el art. 1575 CC como uno de los “casos fortuitos extraordinarios e imprevistos” (que enumera de forma abierta y a modo de ejemplo, como demuestra que tras su enumeración de casos fortuitos termine diciendo: “u otro igualmente desacostumbrado”, donde puede también encajar el actual estado de alarma).
   Pero en la concurrencia de ambas circunstancias, la pandemia y el estado de alarma, cada una con sus propias consecuencias, hay una relación de causalidad que no cabe obviar, sin que pueda sin más decirse, como muchos lo han dicho, que ambos son un evidente ejemplo de caso fortuito o de fuerza mayor que afecta a todos los contratos vigentes, en nuestro caso, a todos los arrendaticios; a saber:
   La pandemia provocada por el Covid-19 es un claro caso de fuerza mayor, por provenir de la naturaleza misma (sin entrar, aquí y ahora, si ha sido o no creado por manipulación humana), que de suyo no ha tenido que afectar a todos los contratos arrendaticios, salvo que, por poner un ejemplo (que pone el propio Carrasco Perera24), el inquilino de un local de negocio se haya visto contagiado por el virus y haya permanecido enfermo, en casa u hospitalizado, o incluso haya fallecido, y, claro es, no haya podido abrir su negocio y, por ello, tampoco obtener ganancias con que pagar su alquiler. Pero fuera de tal caso, tan particular (particular como hipótesis jurídica lógica, no, desgraciadamente, como posibilidad real o fáctica), ¿en qué otro caso puede la pandemia o el virus afectar a los contratos arrendaticios? ¿Acaso la pandemia impide que el arrendador de una vivienda o de un local siga cumpliendo con su obligación de garantizar su uso en alquiler?; o, al contrario, ¿acaso la pandemia directamente impide que el inquilino pague la renta, como si el dinero se hubiese contagiado o perecido por culpa del virus? Como es bien sabido, genus nunquam perit, lo que impide que sean aplicables a nuestro caso, el de los alquileres de estudiantes, pero también a los arrendamientos en general, aquellos arts. 1105 y 1182 y ss CC, referidos estos más bien a obligaciones de hacer y de dar cosa determinada (a las obligaciones específicas), pero no a las obligaciones pecuniarias, como prototipo de obligaciones genéricas25. O, por último, ¿acaso el coronavirus ha causado la “esterilidad de la tierra arrendada o -la- pérdida de frutos” a que se refiere el art. 1575 CC?
   De ahí que, frente a tantísimos que han hablado sin más del Covid-19 como supuesto de fuerza mayor que por sí sola afecta a la vida de los contratos arrendaticios (incluso el RD-Ley 15/2020, de 21 de abril, habla un par de veces de “fuerza mayor” en el ap. II de su Preámbulo), Carrasco Perera haya hablado, con mayor precisión, de “fuerza mayor impropia”26, pues lo que propiamente ha podido afectar a la mayoría de los contratos de arrendamiento ha sido, no tanto la pandemia, sino o bien la enfermedad o la
   23 Así lo dice CUENA CASAS, Matilde (cit., pp. 22 y ss).
   24 CARRASCO PERERA, Ángel (cit., p. 5/11).
   25 Así lo advierten SERRANO DE NICOLÁS, Ángel (cit., p. 4/14); MARCH, Carmen (cit., p. 2); ESPINET ASENSIO, Josep (cit., p. 8/10); y ÁLVAREZ ROYO-VILLANOVA, Segismundo (cit., p. 5/18), quien cita importante jurisprudencia al respecto, destacando la reciente STS de 17 de enero de 2013 (RJ 2013/1819), cuando recuerda que la “jurisprudencia admite la aplicación analógica del art. 1184 CC a las obligaciones de dar a que se refiere su art. 1182 no lo hace para ampliar el ámbito del art. 1182 a las deudas de dinero, sino para admitir la liberación del deudor de cosa determinada no solo por la pérdida de esta sino también por la imposibilidad legal o fáctica de entregarla”.
   26 CARRASCO PERERA, Ángel (cit., p. 5/11).
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   muerte misma provocada por el virus, o bien el estado de alarma declarado con la consiguiente crisis social y económica, germen esta sí, de un posible caso fortuito, imprevisible e inevitable, que proveniente de la mano del hombre, de nuestro Gobierno con refrendo del Parlamento, sí ha podido afectar económicamente a la estabilidad de ciertos contratos arrendaticios (de factum Principis habla Carrasco Perera27, y de fait du Prince Serrano de Nicolás28, inspirado este en la jurisprudencia francesa). En una suerte de cadena causal, la pandemia fue la causa de la declaración del estado de alarma y esta, a su vez, la de la consiguiente crisis social y económica originada por el confinamiento y la clausura de muchos establecimientos y lugares impuestos en el Decreto de alarma.
   Y es ahí, precisamente, donde tienen encaje, en general, el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, declarando el estado de alarma, y ordenando el cierre de muchos establecimientos y lugares (entre ellos muchos que se encontraban en alquiler), y, ante las consecuencias económicas que ello iba inevitablemente a causar (no solo por las ganancias que los negocios iban a dejar de obtener, sino también por los consiguientes despidos, ertes, aumento de parados, …), vendrían en su rescate tanto el Decreto-Ley sobre arrendamientos de viviendas como el otro sobre arrendamientos para uso diverso al de vivienda; aunque en ambos por una razón o caso fortuito diversos; veámoslos, para ver si, al menos por extensión, pudieran aplicarse también a los alquileres y residencias de estudiantes:
10. El estado de alarma y la consiguiente crisis económica como occassio y como ratio legis en los Decretos-Leyes sobre arrendamientos de vivienda y de locales de negocio, ¿son aplicables, extensivamente o por analogía, a los alquileres y residencias de estudiantes?
    4.1 La inaplicación, extensiva ni analógica, del Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, sobre arrendamientos de vivienda, así como de otras posibles normas contenidas en la LAU, a los alquileres y residencias de estudiantes.
    De suyo, ni la pandemia, ni el estado de alarma ni la consiguiente crisis económica afectan por sí solos a los arrendamientos de vivienda, pues ni al arrendador ni al inquilino les impide cumplir con sus obligaciones principales (como es la de proporcionar el goce del inmueble que corresponde al primero, ni la de pagar la renta que atañe al segundo -según lo antes recordado: genus nunquam perit, que impide aplicar a este caso los arts. 1105 y 1182 y ss CC). Como dice Espinet Asensio (p. 8/10), el confinamiento no impide que el pago de la renta se haga por transferencia, giro postal o consignación notarial.
    Pero, precisamente, el Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, que se refiere a los arrendamientos urbanos de vivienda, vino a permitir que se viera alterada la vida de tales contratos arrendaticios en tanto el inquilino, que seguía gozando del piso alquilado, se viera dificultado, si no imposibilitado, en el pago del alquiler cuando fuese económicamente vulnerable según las circunstancias y requisitos que el propio Decreto-Ley prevé. Encajaría, así, tal Decreto-Ley “en los casos expresamente mencionados en la ley” a que se refiere el art. 1105 CC29, para permitir que, “fuera” de tal norma, haya también en este caso la excusa, que, según el propio Decreto, puede traducirse en las medidas en él contempladas (recuérdense: de prórroga extraordinaria de los contratos, y de moratorias en el pago del alquiler, previstas en los arts. 1 y ss de aquel Decreto-Ley).
    27 CARRASCO PERERA, Ángel (cit., p. 9/11).
    28 En “Fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus: entre la imposibilidad sobrevenida y la excesiva onerosidad por el confinamiento derivado del COVID-19”, en Diario La Ley, nº 9620, Sección Tribuna, de 24 de abril, p. 5/14, quien califica tal Decreto 463/2020, como hecho de un tercero.
    29 Según advierte SERRANO DE NICOLÁS, Ángel (cit., p. 3/14)
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    Siendo esa la ocasión y la razón del Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, ¿cabría aplicarlo al caso de alquiler o de residencias de estudiantes en que estos o sus padres, según quién firmara el contrato, fuesen también económicamente vulnerables conforme a los requisitos de aquella norma? La pregunta, obsérvese, prescinde de que los estudiantes hayan o no permanecido confinados en el piso de alquiler o en la habitación de la residencia; o lo que es igual, la pregunta afecta también a los que hayan permanecidos en su residencia universitaria, del mismo modo en que el Decreto-Ley sobre vivienda presume que el inquilino económicamente vulnerable va a seguir viviendo en su residencia de alquiler.
    Puede que entre ambos casos pueda defenderse una identidad de razón -la defensa de los inquilinos económicamente vulnerables-, pero son varios los obstáculos que impiden tal aplicación, si quiera sea por vía extensiva, mucho menos por analogía:
    Como primera razón, del mismo modo en que la LAU distingue dos regímenes diversos para los arriendos de vivienda y para aquellos que tengan otro destino, y remite a este -solo- algunas normas de aquel, todo lo cual impide que las normas no remitidas se puedan aplicar por analogía, mutatis mutandis, lo mismo ha de predicarse del Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, referido en su Preámbulo (en su espíritu), y en su articulado (en su letra), única y exclusivamente a los arrendamientos de vivienda habitual, quedando, así, claramente diferenciado, en un cuerpo normativo separado, del Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, referido -solo también- a los alquileres de locales de negocio. Por tanto, más allá de que haya una posible eadem ratio que justificara el recurso a la analogía, aquella voluntad del legislador, coincidente con la de la ley, de no remitir ciertas normas de los arrendamientos de vivienda a los otros, ni a la inversa, demuestra, en el fondo, que ni siquiera hay verdadera laguna que colmar. Inclusio unius exclusio alterius. Forzar, pues, la aplicación analógica o extensiva de una norma sobre unos alquileres a otros cuando el legislador, pudiendo hacerlo (como lo hace en varias ocasiones en el Título III de la LAU), no lo ha querido hacer, sería una interpretación contra legem, aunque fuere simulada, hecha bajo el subterfugio de colmar una laguna, que en realidad no existe30.
    Todo ello impide, dicho sea de paso, que el art. 11 LAU -pretendido por algunos para los alquileres de locales de negocio antes de que se promulgara el Decreto-Ley 15/2020- sea aplicable por analogía a los alquileres de estudiantes, ni en general a los de uso diverso al de vivienda, como ya ha tenido ocasión de rechazar nuestra jurisprudencia, que solo admite -según dijimos arriba para el caso de acuerdo- que lo dispuesto en ese art. 11 LAU pueda servir como criterio orientativo31.
    Como segunda razón, se añade que todas ellas son normas singulares, excepcionales, lo que impide también su aplicación por analogía (según prohíbe el art. 4.2 CC). Pues tan singular es ese art. 11 LAU, que permite un desistimiento unilateral, que, aunque indemnizable si así -solo- se ha previsto en el contrato, es en todo caso ad nutum (esto es, sin necesidad de justificar, dejando, pues, en manos de uno solo de los contratantes la vigencia del contrato frente al principio general pacta sunt servanda, ex arts. 1091 y 1256 CC); como lo es también aquel Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, que, frente al principio genus nunquam perit y de que la dificultad o la insolvencia para el pago no son excusa, ni supuesto de imposibilidad sobrevenida, para el impago, justifica
    30 Para mayores detalles sobre tal cuestión, con indicación de otros ejemplos, permítaseme remitirme, entre otros, a mi trabajo “Analogía e interpretación extensiva: una reflexión (empírica) sobre sus confines”, en Anuario de Derecho Civil, 2012, pp. 1024-1026.
    31 Así lo dice FUENTES-LOJO RIUS (en su trabajo sobre arrendamientos de estudiantes, cit., p. 3/5), apoyándose en la STS de 3 de octubre de 2017 (RJ 2017/4871), negando la aplicación analógica del art. 11 LAU a un arrendamiento diverso al de vivienda; a la que cabría añadir, en similar sentido, aunque permitiendo que los tribunales empleen tal norma como criterio orientativo, la STS de 20 de mayo de 2004 (RJ 2004/2710).
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    la moratoria en el pago de la deuda por sobrevenida vulnerabilidad económica del inquilino causada por la crisis económica resultante de la declaración del estado de alarma provocada por el coronavirus.
    Según advierte, con razón, Álvarez Royo-Villanova32, “el alquiler de vivienda habitual: en ese caso la epidemia no altera el valor de la prestación, pues nada impide seguir utilizándola. Tampoco cambia el valor de la prestación por parte del arrendatario pues la renta no varía. Lo que puede cambiar es la solvencia del deudor, pero como hemos visto las dificultades de pago no parece que pueda ser una causa para la revisión de la renta, aunque sí pueden influir sobre el contrato: … El RDL 11/2020 ha introducido una suspensión de pago de rentas para el caso de alquiler de vivienda, pero no responde a la cláusula rebus sino a una finalidad social de protección social: por eso se aplica solo a determinados arrendadores con especial poder económico y a determinados arrendatarios vulnerables. No se trata de reequilibrar el contrato sino de establecer un remedio de emergencia para evitar la pérdida de la vivienda habitual con una discutible -dice él- solución de justicia distributiva…”.
    Un remedio, por lo demás, que ni siquiera en su resultado se adecúa a los alquileres y residencias de estudiantes, cuya duración, por temporada académica, en nada se parece a la más extensa posible duración, garantía de permanencia, que se prevé para los de vivienda en la LAU (y a cuyos preceptos, en materia de duración y prórrogas, se remite expresa y reiteradamente el Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, como prueba -una vez más- de que solo en ellos piensa).
    4.2 La inaplicación, extensiva ni analógica, del Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, sobre arrendamientos de uso diverso al de vivienda, así como de otras posibles normas contenidas en la LAU o en el CC, a los alquileres y residencias de estudiantes.
    Tampoco las medidas contenidas en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, dirigidas rectamente, y, por tanto, solo aplicables directamente -según vimos- a los alquileres de locales de negocios, son aplicables extensivamente, ni por analogía a los alquileres y residencias de estudiantes; así como tampoco lo son aquellas otras normas propuestas por muchos para los alquileres de locales antes de que se promulgara aquel Decreto-Ley; tales como el art. 1575 CC, previsto para arrendamientos rústicos, o el art. 26 LAU, ni siquiera aunque este, en principio, resulte aplicable directamente a cualquier arrendamiento para uso diverso de vivienda, según dispone el art. 30 LAU, dentro del Título III de la LAU, en su remisión expresa a aquella otra de la misma Ley. En todo caso, quedarían fuera de tal aplicación, extensiva o directa, las residencias universitarias que, recuérdese, quedan fuera del ámbito de aplicación de la LAU (según dispone ella misma en su art. 5.d).
    Más allá de porque algunas de ellas tengan un ámbito de aplicación diverso (como el art. 1575 CC, referido a los arrendamientos rústicos, o como todas las mencionadas que no comprenden las residencias universitarias), o de que se trate en su mayoría de normas -también- excepcionales o singulares (tal vez, discutible en el caso del art. 1575 CC), incapaces, por tanto, de ser aplicadas por analogía (de nuevo, según el art. 4.2 CC33), es que, sencillamente, falta la eadem ratio, “la identidad de razón” que exige el art. 4.1 CC para el recurso analógico.
    En todas aquellas normas hay una misma -idéntica o, cuando menos, similar- razón de ser que solo tiene sentido aplicar a los alquileres de negocios, pero no a los
    32 En Diario La Ley, nº 9619, Sección Doctrina, de 23 de abril de 2020, p. 15/19.
    33 Así lo argumentaba GARCÍA-BOENTE DÁVILA, G (cit.), para negar la aplicación del art. 1575 CC a los arrendamientos de locales de negocios.
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    estudiantiles: en todas ellas se admite una medida, sin duda singular, en favor del arrendatario siempre que el caso fortuito o de fuerza mayor impida o dificulte el uso de la finca alquilada con la consiguiente pérdida o reducción de ganancias con las que, precisamente, pagar el alquiler debido. Una razón que, precisamente, justifica la solución legal adoptada: la suspensión o el desistimiento en el caso del art. 26 LAU (que para aplicar, tal vez, a los alquileres comerciales, habría que entender el cierre -no la estricta habitabilidad, como dice el precepto- por imposición del Decreto de estado de alarma -no por obras impuestas por la autoridad, según reza la norma-34); la reducción de la renta en el art. 1575 CC “en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos”; o, finalmente, en el Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, una moratoria obligada para el arrendador, siempre que sea instada por el arrendatario, en el pago del alquiler por un tiempo que el propio Decreto-Ley precisa, distinguiendo según el arrendador sea o no -lo que denomina- un “gran tenedor” (de propiedades inmobiliarias), y exigiendo siempre una serie de requisitos en el arrendatario, que se establecen en su art. 3, que, en los fragmentos que aquí interesan, exige: “… b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto. (…) c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.” (en un 75%, por cierto, dice, cuando tal vez hubiera sido mejor aplicar antes por analogía el art. 1575 CC que exige una pérdida menor, de un 50%).
    Como se ve, la norma tiene en cuenta que la actividad comercial quedó clausurada temporalmente por imperativo del art. 10 del Decreto de estado de alarma, al declarar el cierre de multitud de lugares y establecimientos de toda índole (comerciales, culturales, …)35, salvo aquellos que se estimaban como esenciales (en su mismo art. 10), como los
    34 Y así, en cierta manera, lo dice ESPINET ASENSIO, Josep (cit., p. 6/10): “La ratio legis que subyace en este precepto es que, como quiera que el arrendador no puede mantener al arrendatario en el goce del inmueble mientras se produce una contingencia impeditiva de importante magnitud (obras de conservación), resulta equitativo y conforme con la reciprocidad de intereses y el principio conmutatividad del contrato que queden igualmente en suspenso, durante el periodo de duración de aquella contingencia, tanto la obligación de pago de la renta como el tiempo de duración del contrato”. En contra, PANTALEÓN PRIETO, Fernando (en “Arrendamiento de local de negocio y suspensión legal de actividades empresariales”, en almacendederecho.org), pues piensa que el art. 26 LAU está pensado para daños estructurales o de instalación en el inmueble arrendado, pero no para los derivados de causas externas.
    35 No es necesario traer aquí, pues no viene afortunadamente al caso, la encendida polémica que durante estos días se ha mantenido por parte de la doctrina, acerca de si tal imposibilidad de cumplir lo es del arrendatario, por no poder pagar la renta al no poder abrir su negocio y obtener ganancias con que pagar, o si tal imposibilidad ha de recaer sobre el propio arrendador que, incumpliendo el art. 1554.3º CC, no puede mantener al inquilino en el goce “útil” -se dice- del local arrendado, permitiendo, consecuentemente, que el inquilino se libere de pagar la renta (así piensan CARRASCO PERERA, Ángel, en “Permítame que le cuente la verdad sobre el COVID-19 y fuerza mayor”, en centrosdeestudios.com, quien considera que si el local puede permanecer abierto, cabe aplicar por analogía el 1575 CC para compensar sus pérdidas; e insiste en lo del goce “útil”, remontándose a diversos textos del Digesto, en “Locales de negocio cerrados por COVID: la barbarie o el lobby hacen su agosto”, también en centrosdeestudios.com; también OTI VALLEJO, A: “Apunte sobre la suspensión de la obligación de pago de renta…”; y, aun hablando de goce pacífico, ESPINET ASENSIO, Josep, cit.); frente a tal explicación, otros reprochan el manipular la letra de aquel precepto, el art. 1554.3º CC, que no habla de goce “útil”, sino “pacífico”, lo que es muy diferente, pues parece solo pensar en la defensa del uso y posesión frente a terceros (así, sobre todo, PANTALEÓN PRIETO, Fernando, cit., diciendo que en aquel primer artículo Carrasco mete “de rondón” lo de goce “útil”; y también ÁLVAREZ ROYO-VILLANOVA, Segismundo, cit., pp. 15 y 16/18).
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    de sanidad, alimentación, … Y a unos y otros, tanto a los cerrados a cal y canto, como a los abiertos pero con descenso importante en sus ingresos, ampara aquel Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril; pero ¿acaso debe también cobijar a los alquileres y residencias de estudiantes?
    En absoluto, porque ni han sufrido pérdida económica ninguna, pues no es su destino lo contrario, sino el de residir, ni ha habido cierre alguno de los inmuebles alquilados, ni tampoco de las residencias universitarias, como tampoco lo ha habido de la propia actividad académica.
    Sobre esto último, sin embargo, sí considera Fuentes-Lojo Rius que se ha producido una suspensión que, a la postre, como luego -ya- veremos, en su opinión justifica la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, cuando dice (p. 3/5) “que como consecuencia de la declaración del estado de alarma el curso académico ha finalizado de forma anticipada y abrupta, o no habiendo finalizado, se han suspendido sine die las clases viéndose obligado el alumno a confinarse en su vivienda familiar para dar cumplimiento al art. 7 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19”.
    No niego, por supuesto, la espantada de alumnos en retorno a sus hogares, que muchos hicieron en apenas un par de días, entre que el Gobierno advirtió sobre el inminente estado de alarma (el jueves 12 de marzo), y luego lo declaró con vigencia normativa (el sábado 14 de marzo). Pero tal movimiento no era obligado por aquel Decreto 463/2020, como sí, en cambio, lo fue el cierre de tantísimos locales comerciales alquilados:
    Por un lado, por lo que a la actividad escolar y universitaria respecta, según el art. 9 del propio Decreto 463/2020, de 14 de marzo, de estado de alarma: “1. Se suspende la actividad educativa presencial en todos los centros y etapas, ciclos, grados, cursos y niveles de enseñanza contemplados en el artículo 3 de la Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación, incluida la enseñanza universitaria, así como cualesquiera otras actividades educativas o de formación impartidas en otros centros públicos o privados. (…) 2. Durante el período de suspensión se mantendrán las actividades educativas a través de las modalidades a distancia y «on line», siempre que resulte posible.” Como se ve, la actividad académica no fue suspendida, ni interrumpida, como en cambio sí lo fue la Administración Pública y la de Justicia en su mayoría (según declaraban las Disposiciones adicionales segunda a cuarta Del Decreto de estado de alarma)36; tan solo hubo paralización académica en lo presencial, pero se siguió manteniendo de forma telemática (como, en efecto, así hemos hecho en nuestra mayoría, tanto para la impartición de docencia, como la evaluación del alumnado). La única incerteza inicial, que aún subsiste, era si finalmente se realizasen los exámenes de forma presencial, lo que de momento no es posible (al menos, en la fecha -de mediados de mayo- en que redacto estas páginas, cuando tan solo se mantienen provisionalmente las pruebas de selectividad para inicios de julio, y a la espera de las oportunas indicaciones de las Autoridades sanitarias para poder celebrar presencialmente los exámenes universitarios de junio).
    No habiendo, pues, docencia presencial, habrá quien piense que muy bien podría realizarse la digital desde los hogares familiares, no desde los pisos alquilados o desde las
    36 Y que yo mismo he abordado en otros trabajos: “Los plazos administrativos y procesales ante el COVID-19: ¿suspensión o interrupción? ¿error juris o lapsus linguae?” en El Notario del siglo XXI, nº 90, marzo-abril, 2020, páginas 46 a 49; y también en Diario La Ley, Nº 9618, Sección Tribuna, 22 de Abril de 2020 (4 páginas). Y “De nuevo, sobre los plazos procesales ante el Covid-19: Errare humanum est, sed perseverare diabolicum”, en el Faro de Ceuta, de 2 de mayo de 2020, págs. 20 y 21, y más extenso en El Notario del siglo XXI (en prensa). Así como en “Mediación online y notariado: a juzgado cerrado, notaría abierta”, en El Notario del siglo XXI (en prensa).
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    habitaciones de una residencia universitaria. Pero ¿acaso les estaba permitido dicho traslado? Es cierto que el art. 7 del Decreto de alarma, que vino a limitar la libre circulación de personas, entre las causas justificadas para circular por la vía pública incluía, en su letra d), el “retorno al lugar de residencia habitual”; aunque lo hacía después de referirse, en su letra c), al “desplazamiento al lugar de trabajo para efectuar su prestación laboral, profesional o empresarial”. Aunque tampoco niego, como tal vez parezca lo más razonable, que en aquella letra d) entrara la posibilidad de volver al hogar familiar, incluso en transporte público por carretera, ferroviarios, aéreo y marítimo (reducido, que no anulado totalmente, al 50% según el art. 14.2 del Decreto de estado de alarma del 14 de marzo) -aunque no para hacer mudanzas, advierte el abogado Luis Delgado37-38. Pero lo que no parece admisible es que la posible libre opción por parte del estudiante-inquilino de realizar el confinamiento en el inmueble alquilado o en la vivienda familiar tenga alguna consecuencia en el contrato de alquiler que perjudique al arrendador, cuando no hay razón legal alguna que le haya impedido seguir manteniendo al inquilino en el uso del inmueble ni al propio inquilino seguir haciendo uso de este.
    Lo mismo cabe decir de las residencias universitarias, que tampoco han sido cerradas por el Decreto de estado de alarma. En principio, no hay referencia expresa sobre tales residencias en el Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en cuyo art. 10, antes referido, ni se mencionan entre los establecimientos que se cierran, ni entre los que pueden permanecer abiertos. Las únicas residencias a que se refiere la normativa anti-covid19 son las de ancianos (denominados “mayores de edad”), por su especial vulnerabilidad, y a veces a los centros de menores, referidos en numerosas Órdenes Ministeriales y también autonómicas. Aun sin -la posibilidad de- profundizar ahora y aquí en la naturaleza jurídica de los contratos concertados con las Residencias de estudiantes, teniendo en cuenta que en ellas se prestan no solo el alojamiento, sino otra serie de servicios (limpieza, alimentación, …), puede estimarse como una suerte de -contratos de- hospedaje, un tipo de actividad que sí se prevé en aquel Decreto de 14 marzo. En su Anexo, entre los locales, establecimientos y centros suspendidos, cuando se refiere a la “hostelería y restauración”, se refiere a los de bebida y alimentación (bares, tabernas, restaurantes, …), y cuando se refiere a los hoteles, dice que también se suspenden: “Bares y restaurantes de hoteles, excepto para dar servicios a sus huéspedes” (en contraste con el art. 10.4 del propio Decreto que declara también suspendidas “las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio”).
    Tras esta norma, vino la Orden SND/257/2020, de 19 de marzo (publicada en el BOE de ese mismo día), dictada por el Ministerio de Sanidad -recuérdese, uno de los auténticos intérpretes del Decreto de alarma (según dice en sus arts. 4.3 y 10.6)-, “por la que se declara la suspensión de apertura al público de establecimientos de alojamiento turístico”. Tras advertir en su Preámbulo que el art. 10 del Decreto de alarma “prevé el cierre de determinados establecimientos que se recogen de forma específica, pero sin ánimo de exhaustividad ni de establecer un numerus clausus de los mismos”, decide también el cierre de los alojamientos turísticos por “razones justificadas de salud público”39.
    37 En legalitas.com/actualidad/coronavirus-alquiler-piso-habitacion-estudiantes.
    38 Yo mismo he defendido que en esa letra d) encajaría la posibilidad de que los padres separados o divorciados trasladen a sus hijos conforme a su régimen de visitas y turnos de convivencia con ellos (en Paseos con menores ante el COVID-19: entre dimes y diretes, en el Faro de Ceuta, de 22 de abril de 2020, p. 20). 39 Justificándolo más detenidamente del siguiente modo: “La concentración de personas en alojamientos turísticos, que deben compartir determinados espacios comunes, implica un incremento del riesgo de contagio, por lo que dada la situación de restricción en la movilidad de personas resulta necesario, para
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    Hecha, sin embargo, tal explicación, en su articulado aquella Orden ministerial no se mostró tan severa, pues solo limitaba la suspensión a los hoteles y alojamientos turísticos de corta duración, según decía en su art. 1: “Establecer la suspensión de apertura al público de todos los hoteles y alojamientos similares, alojamientos turísticos y otros alojamientos de corta estancia, campings, aparcamientos de caravanas y otros establecimientos similares, ubicados en cualquier parte del territorio nacional” (salvo que puedan servir al uso sanitario y para hospitalización, según entiende la Instrucción de 23 de marzo de 2020, “por la que se establecen criterios interpretativos para la gestión de la situación sanitaria ocasionada por el COVID-19”). En cambio, en su art. 2 vino a permitir la apertura de los establecimientos de larga duración o de temporada, cuando dice: “Queda permitida la apertura al público de aquellos establecimientos turísticos previstos en el apartado primero de esta orden que alberguen clientes que, en el momento de declaración del estado de alarma, se hallen hospedados de manera estable y de temporada, siempre que sus ocupantes cuenten con las infraestructuras, en sus propios espacios habitacionales, para poder llevar a cabo las actividades de primera necesidad en los términos que establece el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo”. Entre ellos, precisamente, habrían de incluirse, según creo, las residencias de estudiantes, que aunque no sean estrictamente alojamientos turísticos, al conjugar, como ellos, el arrendamiento de cosa con el de servicio, al modo de cualquier contrato de hospedaje, cabe a estos efectos incluirlos en tal categoría a que se refiere aquella Orden Ministerial en dicho art. 2. No estoy con ello haciendo ninguna aplicación analógica, ni siquiera extensiva: aparte de que lo singular sea el cierre de un alojamiento turístico (siendo por ello norma excepcional aquel art. 1, que declara el cierre de algunos, y no la norma contenida en el art. 2, que es norma común por respetar la libertad), es que la mera inclusión de las residencias de estudiantes en dicho art. 2 supone, como resultado, una interpretación meramente declarativa, aunque lata.
    Combinando, así, ambas normas (como son el Anexo del Real Decreto de 14 de marzo y el art. 2 de esa Orden Ministerial), no cabe duda de que las residencias universitarias han podido funcionar abiertas en pleno rendimiento. De ahí que, tal como dijimos antes de los alquileres de estudiantes, tampoco ahora parece admisible que la posible libre opción por parte del estudiante-residente de realizar el confinamiento en la habitación de su residencia o en la vivienda familiar tenga alguna consecuencia en el contrato de hospedaje o residencia que perjudique a la Residencia universitaria, cuando no hay razón legal alguna que le haya impedido seguir manteniendo al residente en el uso del inmueble y demás servicios adicionales ni al propio residente seguir haciendo uso de todo ello.
    No hay, en fin, en ningún caso razón ninguna, ni legal, ni fáctica (ni por fuerza mayor, ni por caso fortuito), que permita ningún tipo de moratoria, rebaja o cualquier otra medida que favorezca o libere, total o parcialmente, al estudiante (inquilino o residente) en detrimento o perjuicio del dueño del inmueble destinado a alquiler o residencia. Dicho lo cual, el último posible recurso, a la cláusula rebus sic stantibus, queda prácticamente resuelto (en su contra, naturalmente). Siendo, no obstante, la última solución propuesta por quienes -de entre los pocos- que se han interesado por este tipo de alquileres ante el coronavirus, merece que se le preste atención propia, o separada:
11. ¿Y la cláusula rebus sic stantibus? De la rebus -a secas- o del bálsamo de Fierabrás.
    Desde que hace unos años (especialmente, desde las SSTS de 30 de junio y 15 de octubre de 2014 -RJ 2014/3526 y 6129-, ambas con idéntico ponente), nuestra garantizar la contención de la pandemia, proceder a suspender la apertura al público de estos establecimientos”.
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    jurisprudencia, en una especie de -supuesto- “vaivén”40, ha objetivado su fundamento y flexibilizado su aplicación, acaso como si dejase de ser la excepción que confirma la regla, la cláusula rebus sic stantibus ha sido empleada por tantísimos como solución recurrente, como si se tratara del bálsamo de Fierabrás, que todo lo cura. He aquí, precisamente, uno de tales casos recurrentes como remedio ante todos los males -los jurídico-contractuales, claro- causados por el COVID-19: al principio, para aplicarla a los arriendos de locales de negocio antes de que se promulgara el Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, con muchas voces a favor41, aunque también con alguna en contra, que, con mayor razón según creo, abogaban antes por otra solución dado el carácter subsidiario de último grado de aquella cláusula (como la aplicación analógica del art. 1575 CC o la directa, aunque correctora de su presupuesto, del art. 26 LAU ex art. 30 LAU; normas que, en el fondo, responden a los presupuestos propios de la rebus sic stantibus)42. Parece ser, precisamente, la rebus la que tuvo calado, o cierta incidencia al menos, en aquel Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, que para justificar las medidas que en él se adoptan en favor de determinados arrendatarios de locales de negocios43, advierte en su Preámbulo, tras reconocer que ni la LAU ni el CC daban una solución directa, ni expresa al asunto: “Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”.
    También para el caso de los alquileres (y, tal vez, para las residencias) de estudiantes, se ha propuesto idéntica solución. Su principal defensor, Fuentes-Lojo Rius44, a quien siguen otros45, toma como punto de partida aquella mayor flexibilidad de nuestra jurisprudencia, para observar que en este caso particular, amén de las demás circunstancias y requisitos que para la aplicación de la rebus se requiere, ha quebrado la base del negocio, la causa subjetiva, el motivo causalizado del contrato de alojamiento (en tanto haya sido causalizado, claro es), puesto que, al quedar suspendida la actividad académica, queda frustrado el fin del contrato, que es residir en el inmueble (piso alquilado o habitación de la residencia), para poder asistir a la Universidad46. Admitido ello, concluye Fuentes-Lojo, y quienes como él opinan, que aunque por aplicación de la rebus y del favor contractus haya de procurarse la subsistencia del contrato, aunque sea novándolo, en este caso particular ello no tendría sentido ante la práctica imposibilidad
    40 Para una exposición completa de la cuestión, VÁZQUEZ-PASTOR JIMÉNEZ, Lucía: “El «vaivén» de la moderna jurisprudencia sobre la cláusula rebus sic stantibus”, en Revista de Derecho Civil, vol. II, nº 4, octubre-noviembre, 2015.
    41 Así, entre otros, ORDUÑA MORENO, Fco. Javier (cit., donde comparte opinión con él GARCÍA CENICEROS, Roberto, y luego, ya individualmente aquel, en “la cláusula rebus sic stantibus y la crisis derivada del coronavirus”, en Aranzadi digital, nº 1, 2020, tomado aquí de westlaw); FUENTES-LOJO RIUS, Alejandro (en todos sus trabajos ya citados); MARCH, Carmen (cit.); GARCÍA-BOENTE DÁVILA, G (cit.).
    42 Así, proponiendo aplicar el art. 1575 CC, CUENA CASAS, Matilde (cit., pp. 22 y ss); CARRASCO PERERA, Ángel (cit., pp. 9 y 10/11); y, según nos parece, ÁLVAREZ ROYO-VILLANOVA, Segismundo (cit.); y proponiendo aplicar el art. 26 LAU, ESPINET ASENSIO, Josep (cit.).
    43 No así en el otro Decreto-Ley sobre arrendamientos de vivienda, según advierte -según vimos- con razón, ÁLVAREZ ROYO-VILLANOVA, Segismundo (en Diario La Ley, nº 9619, Sección Doctrina, de 23 de abril de 2020, p. 15/19).
    44 En “Efectos jurídicos del Coronavirus en los contratos de arrendamiento de vivienda para estudiantes”, publicado en Diario La Ley, nº 9619, Sección Tribuna, 23 de abril de 2020.
    45 Así, por ejemplo, y tomados todos ellos -abogados- de diversos periódicos digitales: Alfonso MARTÍN (en la opiniondezamora.es); y José Mª ALCAÑIZ (en el plural.com).
    46 Así lo razona in extenso (en pp. 3 y 4/5).
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    de que el estudiante retorne al piso alquilado o a su residencia, siendo, entonces, la resolución del contrato la única solución posible.
    De admitirse, en efecto, que en el presente caso concurran todas las exigencias para aplicar la cláusula rebus sic stantibus, sorprende, ante todo, la solución -única- propuesta: la resolución del contrato de alquiler, sin ni siquiera prever una indemnización o compensación cuando menos en favor del arrendador (como pudiera ser hacerse pago de algunas de las rentas impagadas con la fianza prestada al amparo del art. 36 LAU47, como, de hecho, hace el art. 2.2 del Decreto-Ley 15/2020, sobre alquileres de locales de negocio), obviando así la conmutatividad, o el reparto del riesgo, que hoy fundamenta y justifica, junto a la buena fe, la presencia de la cláusula rebus sic stantibus. Del mismo modo se olvida que con aquella única solución propuesta, la de resolver por completo el contrato arrendaticio, solo atiende a la excesiva onerosidad de las prestaciones -pretendidamente presente en este caso- para el supuesto en que el estudiante-inquilino se haya marchado del lugar de alquiler o residencia con todas sus pertenencias, pero cabe que, con la premura de la huida a su hogar, los dejase en el lugar alquilado, en cuyo caso, de admitirse -insisto- la aplicación de la rebus, su resultado no debería ser la resolución del contrato, sino su modificación o novación (como opción preferente, según constante jurisprudencia, por su conformidad con la conservación del contrato), en nuestro caso para transformarse en una suerte de contrato de depósito (a que antes nos referimos, para el caso de acuerdo, con apoyo en los arts. 1741 y 1768 CC, como criterio orientativo también fundado en el favor contractus).
    Pero no es menester ahondar más en esas u otras posibles salidas, pues, en realidad, no nos parece que aquí concurran todos los requisitos de la cláusula rebus sic stantibus48. No se olvide: por un lado, que subsiste la actividad académica docente, aunque virtual, y aún cabe la posibilidad de que el sistema de evaluación sea presencial, lo que justificaría como posible el retorno de los estudiantes desde sus casas (amparado en aquella letra d] del art. 7 del Decreto de alarma, que si ha permitido al estudiante volver a casa, lógicamente también le ha de permitir su vuelta a la Universidad); y, por otro lado, tampoco se olvide la apertura, o no clausura, de los inmuebles arrendados y de las residencias de estudiantes (según quedó arriba demostrado), que permiten sin problema su uso, también para cumplir con el debido confinamiento, y que tal goce siga siendo sufragado mensualmente. A la vista de tales hechos, ¿qué alteración extraordinaria de las circunstancias contractuales se ha producido?, ¿qué supuesta inimputabilidad y buena fe hay en que el inquilino, ante tales pretendidas extraordinarias circunstancias, abandone por su propia y libre decisión el lugar del alquiler pretendiendo por ello no pagar más el alquiler? ¿qué frustración o quebranto ha habido de la base del negocio jurídico arrendaticio?, ¿qué exceso o desproporción exorbitante en las prestaciones, que derrumbe su equilibrio o la equivalencia, se ha producido, cuando el inmueble se puede seguir
    47 Así lo apunta ALCAÑIZ (cit.).
    48 No voy a referir como posible obstáculo que los arriendos por temporada académica, aunque de tracto sucesivo, sean de corta duración (de apenas un año: el curso académico), cuando tradicionalmente nuestra jurisprudencia teóricamente solo ha aplicado la rebus sic stantibus a contratos de tracto sucesivo y de larga duración; no en vano, recientemente, la STS de 6 de marzo de 2020 (RJ 2020/879) negó su aplicación a un contrato por ser de corta duración, al ser de dos años (planteándose la aplicación de la rebus para el segundo de prórroga). Sin embargo, frente a la reacción de la opinión pública que pareció ver algo extraordinario en tal sentencia, BOADES FELIÚ, Joan (“Dos posibles consecuencias de la más reciente doctrina sobre rebus sic stantibus (STS 6 marzo 2020) y la pandemia del COVID-19. Breve reflexión”, en Diario La Ley, nº 9623, de 29 de abril de 2020), sin negar la dificultad de aplicarla a contratos de corta duración (y así lo dice aquella STS: no que sea imposible, sino que resulta “difícil”, dice en dos ocasiones), no niega tal posibilidad, como de hecho, según cree, sucederá con tantísimos contratos en estos tiempos de pandemia. Por su parte, el propio ORDUÑA (en westlaw), abre la posibilidad de que en estos tiempos llegue a aplicarse la rebus a contratos de tracto único.
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    gozando y el inquilino seguir pagando por ello?, ¿acaso se ha producido tal desproporción en perjuicio del estudiante-inquilino que se ha ido libremente del inmueble, tal vez llevándose las llaves y dejando sus enseres personales en dicho inmueble?, de admitirse la resolución, o incluso la novación del contrato por aplicación de la rebus, ¿acaso no se hace recaer todo el peso, todo el riesgo, en el dueño-arrendador, quien, sin libertad de opción, se queda sin renta y sin piso, al menos, con potencial arrendatario?, …
    La retahíla de preguntas, sin duda todas ellas retóricas, puede ser mucho más extensa, pero basta con las formuladas como para concluir que en nuestro caso, al menos, la cláusula rebus sic stantibus carece de aplicación, demostrando con ello que no todo lo cura.
12. Entonces, quid iuris?
    Muy sencillo, pacta sunt servanda. Cada parte del contrato habrá de seguir cumpliendo fielmente con lo pactado. Como dice, breve, pero contundentemente, el abogado Luis Delgado49, subsiste la obligación de pagar la renta, sobre todo en aquellos numerosos casos, según él, en que los estudiantes no han devuelto la llave del piso y han dejado sus pertenencias. En mi opinión, ni aunque las hayan devuelto y se hayan llevado todas sus cosas. De nuevo, y para concluir: pacta sunt servanda.
    A modo de apostilla, sin embargo, no cabe obviar el posible acto de ilegítima autotutela -en realidad, de inexcusable incumplimiento de contrato- que probablemente algunos estudiantes hayan hecho abandonando el inmueble y dejando de pagar la renta, lo que, sin duda, será motivo de muchos litigios, que yo, no obstante, desaconsejo ante el colapso inminente de la Justicia, provocado por la suma de los casos pendientes con los nuevos resultantes de la actual crisis social y económica, que se sumará a su endémica congestión, y los costes, económicos y de tiempo, que supondrá presentar nuevas demandas (haciendo, una vez más, verdad aquel dicho de que va a costar más el collar que el perro)50.
    En su lugar, y en compensación con aquella actuación de tomarse la justicia por su mano, cabe sugerir al arrendador otro acto de autotutela, este sí legítimo, aunque probablemente no totalmente satisfactorio: de estimarse que abandonado el inmueble por el estudiante, pero sin llevarse todas sus pertenencias, el contrato de alquiler muta para así incluir el depósito (con fundamento, recuérdese, en los arts. 1741 y 1768 CC), en favor del arrendador, ahora como depositario amparado en el art. 1780 CC, cabe la facultad de retener en posesión las pertenencias del estudiante dejadas en el piso de alquiler y en la habitación de la residencia hasta que se pague la renta debida (aunque no podrá quedárselas en pago de la deuda, al no ser posible imponer tal dación en pago unilateralmente), y, en su caso, la de satisfacer la renta impagada, al amparo del art. 36 LAU51, con la fianza de dos meses prestada al celebrarse el contrato. Y dado que, según dicho art. 36.1 LAU, para los arrendamientos de uso diverso al de vivienda cabe exigir una fianza en metálico equivalente a dos mensualidades de renta, al menos con ellas el arrendador cubrirá los meses de abril y mayo (dando por hecho, que al declararse el estado de alarma el 14 de marzo, dicha mensualidad estaría ya saldada).
    49 En legalitas.com/actualidad/coronavirus-alquiler-piso-habitacion-estudiantes.
    50 Sobre tal caos que depara a la Administración de Justicia, una vez levantado el estado de alarma, me remito a mis propias reflexiones contenidas en “De nuevo, sobre los plazos ante el COVID-19”, y en “El notariado ante el COVID-19: «A juzgado cerrado, notaría abierta»” (ambos en prensa, pendientes de publicación consecutiva en El Notario del siglo XXI).
    51 No cabe apoyarse en el art. 2.2 del Decreto-Ley 15/2020, sobre alquileres de locales de negocio, que, como vimos, ni analógica ni extensivamente resulta aquí aplicable.
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    Todo lo hasta aquí dicho, naturalmente, constituye mi parecer. Pues que cada cual siga el suyo. Alea jacta est …